完善住宅紧急维修制度 营造和谐共享居住环境
发表单位:市人大办    发表时间:2019-05-29 10:41
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随着我市城市化进程的逐步加快,城市居民的居住环境得到极大的改善,越来越多的群众入住有物业服务的小区,但是随着入住时间的增加,居住的小区碰到外墙瓷砖脱落、电梯故障、渗水等紧急情况也接踵而至。也有越来越多的群众反映,在碰到需要对外墙瓷砖脱落、电梯故障等紧急情况进行维修时,申请使用“住宅专项维修资金”进行维修的审批周期长,不能够保证居民的正常生产生活的需要。

电梯故障、外墙脱落、房屋渗水等危及房屋安全的紧急情况,与群众的生活息息相关,如果处理得不好,甚至有可能影响到群众的生命财产安全。根据我国相关法律法规的规定,建筑物是有一定的保修期限的,保修期限内的上述问题,那就应当是开发商负责解决;根据国务院《物业管理条例》及相关法律法规的规定,超出保修期的住宅,产生维修问题需要相关业主自行承担,这笔费用就需要从购房时缴纳的“住宅专项维修资金”中支取,支取的方式等在《住宅专项维修资金管理办法》有较为明确的规定。

但是上述的规定确实存在着审批周期长,申请手续繁琐等问题。如果需要进行紧急维修,按照现行的《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条的规定,需要制定使用方案,方案需要业主或者业委会同意,再向主管部门申请或者备案,申请或者备案同意后才可以去专户管理银行进行划款,专户管理银行再将维修资金划转至维修单位,这全套手续走下来,少则个把月,多则数个月。

2018年10月习近平总书记在广东考察时强调“要把更多资源、服务、管理放到社区,为居民提供精准化、精细化服务,切实把群众大大小小的事办好。要坚持依靠居民、依法有序组织居民群众参与社区治理,实现人人参与、人人尽力、人人共享。”住宅发生房屋安全的紧急情况,如果不及时处理,不单单影响业主的生活,甚至有可能在住宅小区内部造成新的矛盾,这就需要进一步完善和细化现有的紧急维修制度,将紧急维修制度进一步精准化、精细化,确保紧急维修制度更具有可操作性。

在近期市人大常委会向全社会公开征求的《佛山市住宅物业管理条例(草案修改建议稿·征求意见稿)》中,已经有专门的条文对紧急维修及有关制度进行了规范,但是如何将紧急维修较为繁琐的流程尽量简化,如何提升紧急维修的审批效率,减少办事的时限,为群众营造舒适和谐的居住环境,如何在立法的过程中进行进一步完善和细化,还可以从如下几个方面进行探索:一是可以探索由物业服务企业先期垫付紧急维修资金的制度。在发生紧急情况时,物业服务企业可以按照有关技术要求和标准在有关行政主管部门的指导下,制定紧急维修施工方案、确定维修费用,组织维修单位对紧急维修项目进行维修;维修完成后,由物业服务企业报请有关主管部门或者业委会依照规定,从住宅专项维修资金中划拨维修费用到物业服务企业。二是可以探索紧急维修预案制度。在紧急维修发生前,由物业服务企业针对可能存在危及房屋安全的紧急情况制定包括维修方案、资金预算等内容的应急维修预案,例如“电梯停运应急预案”“外墙脱落应急预案”等,并将应急预案提请有关行政主管部门或者业委会同意,在发生需要实施紧急维修的情况时,由物业服务企业持应急预案向专户管理银行申请划转住宅专项维修资金到维修单位。三是可以探索政府代修制度。在发生紧急情况时,物业服务企业或者相关业主确实无法及时开展紧急维修的,政府部门应当先行组织维修单位进行维修,垫付维修费用,维修完成后再向有关业主收取维修费用。四是可以探索建立紧急维修账户制度。在业主缴纳住宅专项维修资金中,明确划拨一定比例作为紧急维修资金,该部分住宅专项维修资金进行专户管理,在发生紧急情况时,先使用再申报;同时,法律法规明确规定业主共有的公共收益的主要用途是用来补充住宅专项维修资金,也可以将公共收益作为紧急维修账户的主要资金来源。

当然,简化紧急维修流程、提升效率只不过是一个方面,紧急维修因为涉及到资金的使用,而且是业主住宅专项维修资金的使用问题,要通过立法手段保证紧急维修全过程的公开、透明,务必使相关业主知悉明了紧急维修资金每一笔详细费用的支出情况,应当将包括“方案编制、施工预决算,相关项目报价参考”等内容进行公开,也可以参照村务公开等的形式将“费用发票”等进行公开说明,避免紧急维修成为某些人眼中的“唐僧肉”,也避免因为紧急维修的资金使用不透明、不公开造成或者激化业主、物业服务企业之间的矛盾。