业主委员会成立不了，无法与物业议价？公共收益物业如何公开透明，避免被人滥用？新修改的《佛山市住宅物业管理条例（草案修改建议稿·征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）于近日面向社会公开征求意见。
与上一稿相比，征求意见稿注重在物业服务管理工作中，理顺业主内部、业主与物业服务企业、业主与物业服务企业与政府职能部门三者的关系，多处进行较大修改。其中新增的物业管理委员会有关条款，力求破解业委会成立难带来的管理缺位，是一种创新探索。
市人大常委会法工委相关负责人表示，此次公开征求广大市民和社会各界对征求意见稿的意见建议，属于二审前依法公开征求意见，计划8月进行三审，有望年内正式出台。
亮点1
政府可组织成立物管委代行业委会部分职责
●10名以上业主联名可申请成立物管委
早在2015年佛山市获得地方立法权开始，《佛山市住宅物业管理条例》就是呼声最高的立法选项之一。纳入立法项目后，因为涉及面广、影响大，市人大常委会先后召集业主、建设单位、物业服务企业、业委会成员、基层行政管理人员、居委会以及政府有关部门等，举行50多场调研座谈。共收集意见建议1300多条，其中有效意见建议117条。
“从收集到的意见建议来看，困扰物业管理的许多‘痛点’问题都与业委会成立难、业主大会召开难紧密联系。”市人大常委会法工委上述负责人表示，目前佛山1815个住宅小区中，有717个小区成立了业主委员会，成立率为39.5%。但调研发现，受多种因素影响，有相当一部分业委会不能够正常运作，“住宅物业管理条例立法必须首先解决这一基础性问题”。
因此，征求意见稿以问题为导向，并参照国内南京、西安、珠海、常州等多地立法经验，探索提出成立物业管理委员会（简称“物管委”）。
根据征求意见稿，不具备召开业主大会会议条件的，或具备召开业主大会会议条件但未召开的，经物业所在地街道办事处、镇人民政府指导后仍不能召开的，或业主委员会长期不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府协助指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的，由10名以上业主申请，可以成立物管委。
物管委由街道办事处、镇人民政府组织成立，由业主成员以及街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会、建设单位、公安派出所等派员组成。物管委人数一般为9~13人的单数，其中业主不少于60%。
●物管委可组织全体业主决定选聘物管
物管委成立后能行使哪些职责？征求意见稿中明确，物管委可组织全体业主决定使用专项维修资金，开展住宅紧急维修，对公共收益的收支进行监督管理，选聘或者续聘物业服务企业等事项。
物管委还负责协调处理业主对物业服务企业或者物业管理区域内的投诉建议，协助街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会开展社区治理等工作，监督物业服务企业开展工作，定期指导业主召开业主大会，承担业主大会筹备组的工作，以及其他经全体业主同意赋予的其他职责。可以凭备案回执申请刻制印章，开立物管委的银行账户。
“可以说，物管委就是通过政府指导、多方参与，在业委会还未成立前建立的过渡性临时组织，最终目的是引导业主建立业委会实现自我管理。”上述相关负责人说。
物管委与业委会是什么关系？征求意见稿同时明确，物管委自新一届业委会产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向新一届业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。
亮点2
物业未经业主同意不得使用公共收益
小区公共收益的不透明，是物业管理服务中存在的普遍问题。市人大常委会法工委上述负责人透露，目前佛山有小区公共收益已高达100余万元。虽然很多小区对于公共收益的管理有公开资料，但基本都是一张收支表，不细化、不准确，同时没有公信力。
“公共收益一旦收不明、支不明，就会好像一块‘唐僧肉’，谁都想要吃上一口。”他说。
为加强监管，在“收”方面，征求意见稿明确，物业管理区域内依法属于业主的公共收益包括五大部分，包括依法利用共用部位、共用设施设备经营所得收益；物业管理区域内业主共有土地被依法征收所取得的补偿费用；管理规约、业主大会议事规则约定或者全体业主决定共同分摊缴交的费用；公共收益的孳息；其他合法收入。
在“支”方面，征求意见稿完善了公共收益的支出途径，提出公共收益主要用于补充住宅专项维修资金，但是经全体业主决定也可以用于业主公益活动的开展，业主委员会或者物业管理委员会的工作经费和履职补贴，对公共收益的审计费用等方面。
值得注意的是，针对当前不少物业公司管理公共收益的情况，征求意见稿指出，物业管理区域内未成立业主委员会或者物业管理委员会的，物业服务企业对共有部分、共有设施进行经营的，所得公共收益不得使用。委托物业服务企业对共有部分、共有设施进行经营的，由业主委员会或者物业管理委员会与物业服务企业协商确定管理费用，双方有约定的从其约定，没有约定的管理费用不得超过收益的20%。
亮点3
列明物业服务企业18条“禁止清单”
物业管理服务中“猫腻”不少，《佛山市住宅物业管理条例》注重对物业管理服务的监管。
征求意见稿明确列出物业服务企业不得有的18种行为。其中包括限制部分通信、有线电视等单位实施网络接入或者改造；将应当承担的用水、用电、用气等费用列入业主公摊费用的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；禁止业主使用公共停车位等公共设施；不履行物业服务合同擅自退出物业管理区域等行为。
围绕“物管费调价”这一焦点，征求意见稿在物业服务收费管理方面提出，业主大会成立前需要对物业收费标准进行调整的，物业服务企业应当向物业管理委员会提出意见，并提交调价方案、由会计师事务所出具的物业服务成本和调价方案审计报告、调价后具体物业服务方案、业主满意度测评报告以及20%以上业主联名提出等资料，涨价再不能“随心所欲”。
因为前期物管是购房时“自带的”，综合考虑物业的保修时间，征求意见稿同时要求，前期物管合同的服务期限，最长不得超过4年。
一旦物业服务企业不执行怎么办？征求意见稿还新增了“信用管理”内容。明确市房地产行政主管部门应建立覆盖建设单位、物业服务企业、物业服务企业负责人等的物业管理信用体系。建立物业管理信用信息的记录、归集、共享、运用等机制；会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。行业协会应建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。
亮点4
应急维修两工作日内拨发住宅专项维修资金
一直以来，根据住建部《住房维修基金管理规定》，住宅专项维修资金的放款流程较长，耗时数周左右。但比如出现小区电梯在保修期外出现损坏等紧急情况，等待住宅专项维修基金拨发再维修就有点不切实际。
征求意见稿为此新增规定，物业管理区域内发生下列危及房屋使用和安全的紧急情况，超出建设单位保修责任的，可以使用公共收益或者住宅专项维修资金进行应急维修。
比如楼体外墙墙面有脱落危险，天面、外墙防水损坏造成渗漏；电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐患；高层住宅水泵损坏导致供水中断；由于共用供电设施设备损坏导致供电中断；楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全；物业管理区域内专用排水设施出现坍塌、堵塞、爆裂等情况等，均可以走“绿色通道”。
根据征求意见稿，紧急情况发生后，需要使用公共收益的，应当立即按照应急预案的要求维修；需要使用住宅专项维修资金的，业主委员会或者区人民政府房地产行政主管部门应当在2个工作日内向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行应当在收到通知当日将住宅专项维修资金划转至维修单位。
记者：黄碧云
通讯员：佛任宣
责任编辑：徐丽清
